今年前 8 月，房地產銷售市場延續弱復蘇態勢，" 金九銀十 " 難再現。日前，易居研究院發布數據，2022 年 8 月，全國 100 個城市新建商品住宅成交面積為 2389 萬平方米，環比下降 8%，同比下降 32%。

    受此影響，百強房企 8 月銷售操盤金額 5190.1 億元，同比降低 32.9%。累計業績來看，百強房企前 8 月銷售操盤金額同比降幅仍維持在 47.4% 的較高水平。

    克而瑞研究中心表示，今年 " 金九 " 缺席將是大概率事件，即便供應放量增長，成交也難顯著反彈。" 一方面，隨著市場下行趨勢不斷強化，傳統銷售旺季難出現大幅上漲行情。另一方面，市場信心不穩，較難扭轉市場下行預期。"

    易居企業集團首席執行官丁祖昱告訴時代周報記者，新房市場在 5、6 月份回穩，7、8 月份又有所回落，可以判斷為二次探底。" 房地產在三季度筑底之后，還會有長期筑底的過程，城市分化也會加劇。"

    廣州一家房企營銷負責人告訴時代周報記者，公司今年沒有特別針對 " 金九銀十 " 做營銷方案，而是常態化加推。" 從全市來看，開發商都是在加快出貨步伐，但基本以價格平走為主，因為 6 月已經有過降價了。"

    地產經濟學家鄧浩志告訴時代周報記者，經過 7、8 月份市場的低迷，加上 " 金九銀十 " 傳統旺季，開發商一定會爭取在這個時間節點上，再回收一波資金。" 目前情況下，增加宣傳 + 讓利銷售，才是切實有效的方法。"

    時代周報記者獲悉，成都、上海、昆明、哈爾濱等城市，均出現房企打折出貨的現象，促銷活動包括推出特價房源、買房送物業費、降低首付等。

    " 金九 " 缺席是大概率事件

    今年 8 月，房地產市場全面降溫，鄭州、重慶等城市市場持續低迷，上海、杭州、成都等熱點城市整體市場熱度也在下降。

    其中，上海積分入圍分數線整體呈下降趨勢。松江、奉賢等遠郊區域非倒掛項目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至 30%。深圳外圍區域滯銷盤大都采取打折降價、渠道高傭等方式促銷，但實際效果有限，外圍區域成交持續下行，坪山區環比下降 23%，大鵬新區更是環比下降 59%。

    成都客戶看房熱情明顯減少，熱銷盤實際報名人數縮減近 6 成，開盤平均去化率驟降至 39%。蘇州當月成交面積降至 55 萬平方米，同、環比分別下降 23% 和 5%。8 月，蘇州 6 個項目開盤，平均去化率約 40%，環比增加 8 個百分點，僅一個項目去化表現尚可，其余去化依舊困難。

    從 2020 年開始，傳統 " 金九 " 已風光不再。

    2020 年 9 月，百城成交面積降至 4859 萬平方米，環比下降 2%，同比漲幅收窄至 7%。2021 年 9 月，百城成交持續下滑至 3378 萬平方米，環比下降 7%，同比跌幅擴至 30%。

    克而瑞表示，展望今年 9 月，" 金九銀十 " 或連續 3 年再度缺席。但其同時指出，房地產整體降溫的態勢下，各大城市將繼續分化，個別熱點城市供應增加后有望回升。

    " 北京、合肥等市場更具彈性，隨著供應放量，成交有望明顯反彈。廣州、南京等市場或將持續修復但區域分化加劇，主城區需求堅挺，遠郊區域去化仍困難。" 克而瑞指出，重慶、青島等市場或將走出谷底，成交有望筑底回升。南寧、長春及多數三四線市場持續承壓，成交或將持續低位運行，部分城市價格戰或將愈加激烈。

    信達證券則認為，" 金九銀十 " 將近，行業銷售復蘇的節奏有望迎來變化。" 目前市場對不利因素已經基本反應完畢，行業迎來傳統的銷售旺季，此前未被滿足的購房需求正在逐漸釋放，預計房地產市場將迎來新一輪行情。"

    " 保交樓 " 釋放積極信號

    " 金九銀十 " 成色不足，保交樓成為各大房企下半年的工作重點。

    今年 8 月，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。據悉，此次專項借款精準聚焦 " 保交樓、穩民生 "，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用。

    之后，全國多地紛紛出臺 " 保交樓 " 的相關舉措，如 " 一樓一策 "" 一對一幫扶 " 等。其中，鄭州由中心城市基金下設紓困專項資金，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目。鄭州還于 9 月 7 日印發了《確保全市停工樓盤全面復工 " 保交樓專項行動實施方案》的通知，要求 10 月 6 日前，實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工。

    此外，各地還陸續出臺新規強化預售資金監管。

    其中，長沙要求購房人交存的定金、首付款，商業銀行和公積金中心發放的按揭貸款等購房款，全部通過監測專戶存入監管賬戶，對資金流向進行全程監測，對項目工程建設款實施重點監管，保證資金 " 留在項目、留在當地 "，優先用于項目建設，保障房地產項目竣工交付。

    東莞對已取得商品房預售許可的項目，由購房人通過關聯預售資金監管系統的 POS 機刷卡、銀行柜臺轉賬、網上銀行轉賬等方式，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶，開發企業不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

    一位龍頭房企負責人告訴記者，8 月以來，多地陸續提高了商品房預售監管資金的比例，有的可達 100%。" 雖然此舉會加大房企的資金壓力，卻能最大程度保障項目如期交付。"

    各地全力保交樓，購房者怎么看待未來市場？

    中指研究院通過多個渠道進行調研，共計收集問卷超 9000 份。數據顯示，64% 受訪者感受到停工項目有所改善。29% 的受訪者計劃在半年內買房，環比提升 3 個百分點，達到近半年最高值，計劃半年到 1 年內和 1~2 年購房的占比分別為 40% 和 20%。

    克而瑞指出，保交樓將成為未來一段時間內的監管重點，這對于修復當前樓市市場信心有很重要的作用。受此推動，樓市有望持續回穩。

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